Когда следует переводить деньги брокеру — до сделки или после регистрации в Loss Restore? И нужно ли ждать документов перед переводом денег?
Без маклера не обойтись
Продавцы, которые не имеют времени заниматься продажей жилья, разбираются в тонкостях законодательства или просто не хотят иметь дело с «бюрократией», продолжают обращаться к услугам брокерской фирмы.
Если брокер устанавливает стоимость услуги в размере 3 % от суммы сделки, продавец уже подозревает о необходимости помощи агентства. Брокер рекламирует и предлагает квартиру покупателю. Людям с деньгами отказываются показывать объект, пока они не подпишут договор с агентством или по той же причине.
Возможность вообще не платить маклеру.
Продавец может отказаться от услуг маклера и имеет полное право ничего не платить.
Как избежать уплаты комиссионных, если вы подписали договор с агентством
Ведущие агентства могут подать в суд на продавцов, которые нарушают их условия, например, подписывают договор и не платят комиссионные.
В связи с этим юристы отмечают следующее
Совет № 1. Если в документе не указан срок действия, его условия вас ни к чему не обязывают.
Совет № 2: убедитесь, что документ не содержит следующего пункта. В случае досрочного расторжения договора клиент обязуется оплатить все расходы, ранее понесенные агентством в ходе работы над данным объектом».
Совет № 3. Прежде чем подписывать эксклюзивный договор, необходимо четко понимать, за что взимается плата. Обычно оказание информационных услуг стоит от 10 до 25 000 рублей, при этом комиссия в размере от 3 до 6 процентов в договоре не указывается.
Совет № 4. Возьмите документ домой под предлогом подумать и посоветоваться с супругом. Консультация с юристом стоит около 2 500 рублей, он объяснит, какие возможны последствия и будут ли они, если вы не выполните условия, указанные в документе. Отдавая документ на подпись в канцелярию, убедитесь, что все пункты соответствуют первому варианту.
Совет № 5. Правильными считаются только те документы, в которых определен срок выплаты комиссионных после завершения сделки или перехода права собственности к покупателю.
Даже если на риелтора подали в суд просто за то, что он не оплатил информационные услуги, которые в среднем могут стоить до 25 000 рублей, с целью уклонения от уплаты налогов.
Никаких правовых оснований для начисления штрафов и пеней, предусмотренных эксклюзивным договором, не существует. Поэтому никто не может заставить вас оплатить услуги по договору.
MR GROUP ЖК MOD. квартиры премиум-класса от ₽ 20 млн. Вид на исторический центр Москвы. Дозаказ 0%.
Услуги брокера.
Кроме того, брокер может выступать в качестве агента, если клиент и объект недвижимости находятся в разных городах. В таких случаях может быть оформлена нотариальная доверенность, и брокер будет действовать от имени клиента.
Например, покупатель может жить и работать в Хабаровске, но искать квартиру в Калининграде. Если покупатель подписывает доверенность на брокера, то агент может подписать договор купли-продажи, подать документы и зарегистрировать убыток или внести задаток по сделке. Покупателю не придется тратиться на проезд, проживание или питание, что сэкономит время, деньги и нервы на сделке.
Что должно быть включено в договор?
Если вам приходится заключать договор с брокером на оказание услуг, убедитесь, что в нем нет двусмысленных формулировок, сносок или информации, написанной мелким шрифтом.
Кроме того, в договоре обязательно должны быть пункты.
Если вы не уверены в условиях договора, проконсультируйтесь с независимым юристом.
Стоимость услуг по продаже недвижимости
Цена услуг брокера складывается из различных показателей.
По этой причине не существует однозначного ответа на вопрос о стоимости услуг брокера. Как правило, брокеры берут 2-4 % от стоимости недвижимости.
Например, если вы продаете квартиру рыночной стоимостью 5,5 млн рублей, то брокер за свои услуги потребует 2 % от стоимости объекта. Сумма вознаграждения составила бы 110 000 рублей.
Во многих случаях процент за брокерские услуги закладывается в стоимость квартиры. Это означает, что стоимость квартиры составляет 5,6 млн рублей.
Брокеры могут работать по фиксированной цене. Это означает, что стоимость услуг всегда одинакова, независимо от стоимости продаваемой или покупаемой недвижимости.
Брокеры, работающие в таком режиме, имеют готовую цену за свои услуги, которая и является конечной ценой проекта.
Если стоимость имущества клиента ниже, используется другая фиксированная оплата. Например, нужно продать комнату, рыночная стоимость которой — 700 000 рублей. Возможно, брокер требует не процент от продажи, а фиксированный платеж, например 50 000 рублей.
Стоимость брокерских услуг может увеличиться, если сделка сложная и требует участия других специалистов. Например, клиент получил квартиру в наследство и продал ее. Однако нашелся другой наследник, который возражал. Он подал в суд, чтобы вернуть свою долю в квартире.
Оплата брокерских услуг производится только после их получения. Например, если целью было продать квартиру, маклеру платят только после завершения сделки. Полные условия оплаты и получения должны быть четко прописаны в договоре на оказание риэлторских услуг.
Если брокер требует деньги в качестве аванса или просит подтвердить серьезность намерений, это повод сменить брокера. Такая система часто используется мошенниками.
Когда платят обе стороны
Однако бывает и так, что в сделке платят и покупатель, и продавец недвижимости. Это происходит, когда брокер представляет интересы обеих сторон сделки.
Например, женщина решает продать свою квартиру и тут же переезжает в нее и делит ее с соседом. Соседка планировала купить квартиру для своей дочери. Женщина согласилась на сделку самостоятельно, без брокера, но не смогла собрать необходимые документы и подтвердить сделку. Они обратились за помощью к брокеру, и стоимость услуг была оплачена поровну.
Такое случается и тогда, когда два брокера встречаются на одной территории, и каждый должен оплатить свою работу. Это когда и покупатель, и продавец квартиры проводят сделку, пользуясь услугами маклера. Брокер получает оплату в соответствии с договором и не зависит от работы другого брокера.
Когда выплачивается вознаграждение маклеру?
Счета за торговые услуги выставляются в соответствии с условиями торговли и объемом заказанных услуг.
Независимо от того, кто оплачивает брокерские услуги, в договоре должны быть четко прописаны сроки и порядок оплаты.
Легко и рискованно: для тех, где брокер отвечает за продажу или покупку дома
Хотя бы время от времени многие люди обращаются к услугам брокеров. В настоящее время работа этих специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аккредитации и лицензирования. Вместе с экспертами разбираемся, какие обязанности несет брокер, работающий на вторичном рынке, и как правильно оформить с ним отношения.
В чем заключаются обязанности брокера
Согласно сложившейся практике, брокер выступает в качестве поставщика услуг по поиску продавцов или покупателей на квартиру. Его задача — помочь найти продавца или покупателя квартиры, заключить сделку и получить вознаграждение за свои услуги. Задача брокера выполняется после завершения сделки купли-продажи. Эксперты напоминают продавцам и покупателям, что обязательства, вытекающие из договора между ними и брокером, возникают только между ними, а брокер не является стороной сделки, и поэтому он не несет ответственности за проблемы, возникающие после сделки.
Андрей Большаков указывает на состав преступления: «Единственный случай, когда агент может быть привлечен к уголовной ответственности, — это когда доказано, что он, например, вступил в сговор с продавцом квартиры с целью ввести покупателя в заблуждение, и действия продавца и агента образуют состав преступления». Брокер несет ответственность за чистоту сделки. И если право собственности продавца на недвижимость проверено ненадлежащим образом, брокер несет ответственность за стоимость своих услуг, добавляет Владислав Журавлев, юрисконсульт юридической компании Sovet Law Group. Например, продавец продал квартиру, но третье лицо, имеющее на это право, пытается вернуть квартиру в судебном порядке. Учитывая, что осмотр был проведен некорректно, эксперт пояснил, что в данном случае есть основания для возврата оплаты за услуги. Посредник не несет ответственности, если вдруг объявится третье лицо, владеющее квартирой. Например, квартира была продана женой гражданина, который числился умершим, но впоследствии «воскрес». Если на момент сделки у брокера было свидетельство о смерти, то проверка прошла успешно. Поэтому привлечь его к ответственности невозможно», — говорит Владислав Журавлев.
Екатерина Шенгель (Вексина), президент Ассоциации брокеров Москвы: — К сожалению, закон не определяет ответственность брокера при сделках купли-продажи на вторичном рынке. Нет обязательного пункта в договоре и нет безусловной ответственности брокеров. Для всех компаний-членов Московской гильдии агентов по недвижимости необязательное страхование профессиональной ответственности является обязательным условием членства в гильдии. На сегодняшний день страховой полис или условия договора с клиентом — это тот минимум, который подразумевает ответственность брокера и может хоть как-то гарантировать добросовестность предоставляемых услуг.
В некоторых случаях, даже если брокер добросовестно выполняет свои обязательства, он может оказаться не в состоянии защитить стороны от риска последующего оспаривания сделки.
Какие риски существуют?
На протяжении многих лет рынок риэлторских услуг остается непрозрачным. По мнению Дмитрия Усольцева, юриста юридической компании Arbitrage.ru, это связано с наличием различных ассоциаций и обществ, аккредитующих брокеров на добровольной основе, которые не могут в полной мере подтвердить качество предоставляемых услуг. Проблемы с клиентами на вторичном рынке не всегда возникают из-за недобросовестности посредника, но в некоторых случаях даже реальное выполнение брокером своих обязательств не может защитить его от риска последующего оспаривания сделки. Во многих случаях брокеры могут просто не обладать необходимыми элементами для полного контроля чистоты сделки, поясняют эксперты. Меры ответственности, которые может привлечь брокер, во многом зависят от условий, которые устанавливают стороны договора. Если, согласно условиям договора, задача посредника ограничивается поиском недвижимости или покупателя, то невозможно, чтобы посредник нес ответственность за то, что переход права собственности не состоялся, добавляет Дмитрий Усольцев.
Как обезопасить себя от проблем?
Не полагайтесь на речь маклера, ведь его главная цель — продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности за будущие проблемы со сделкой. По словам Андрея Большакова, юридические вопросы сделки желательно проверять самостоятельно или с помощью юриста. По сложившейся практике, услуги брокера оплачиваются по завершении сделки. Для заключения сделки опять же следует выбрать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией и опытом работы на рынке. По ее словам, зная о низкой стоимости услуг, нужно быть предусмотрительным. Ведь недвижимость — самый дорогой актив для большинства граждан. Некоторые брокеры, с которыми сотрудничает организация, отмечают, что ответственность компании по сделкам, совершенным ее клиентами, застрахована. Потенциальным покупателям или продавцам недвижимости следует внимательно проверять договор с конторой и страховой полис, говорит Дмитрий Усольцев. Это гарантирует, что интересы клиента защищены, а обещания брокера не являются рекламными трюками для продвижения своих услуг.
Екатерина Шенгель (Векшина), президент Гильдии брокеров Москвы: «Работа с компетентными и профессиональными брокерами всегда выгодна для наших клиентов. Мы неоднократно проводили эксперименты с продавцами, чтобы выяснить, кто быстрее и дороже продаст их квартиры. И в 95 % случаев победили брокеры. Мы рекомендуем при выборе брокера проверять уровень его компетенции и участие в профессиональных организациях.
Артур Стариков, партнер Capital Law Office: — Отсутствие ответственности связано с проблемами чужого бизнеса. Все прибыли и убытки по сделке несет собственник или покупатель квартиры, так как он является контрагентом. Посредник (маклер) может быть привлечен к гражданской или иной ответственности только в том случае, если будет доказано, что он намеревался причинить ущерб или совершить халатность по отношению к собственнику. Одной из рекомендаций для всех частей сделки является обязательное заверение сделки с недвижимостью у нотариуса и последующее титульное страхование. Участие нотариуса гарантирует, что юридическую экспертизу сделки при ее заключении проводит сам нотариус, а росреестр фиксирует только переход права собственности.