Кто должен платить брокеру — покупатель или продавец квартиры? Интересный вопрос! Покупатели часто думают, что платить должен продавец, мол, посредник продает их недвижимость, они платят ему за эту услугу, а потом расплачиваются с ним. Брокер следит за тем, чтобы продавец не остался в долгу и не должен был платить покупателю, ведь брокер — это для человека, который ищет квартиру и проверяет документы. А что думает по этому поводу сам брокер?
А брокеры втайне мечтают взять комиссию с обоих. Это высший пилотаж! Если брокеры смогут это сделать, они не только удвоят свое материальное вознаграждение, но и получат душевное удовлетворение (я гений! Я суперзвезда!). .
Однако они не говорят об этом вслух. Опытный брокер проведет вас через всю ситуацию. Если есть возможность получить деньги с продавца квартиры, он ею воспользуется, но если есть возможность получить деньги с покупателя, он тоже не откажется. Ни продавец, ни покупатель даже не знают, кто платит маклеру (втайне надеясь, что «не я»). Как такое возможно?
О! Это и есть настоящее мастерство брокеров! И это не, как многие думают, поиск квартир или проверка документов. Ведь найти подходящие квартиры в открытых базах данных в интернете не составляет труда. А работу по оформлению документов лучше оставить квалифицированному юристу, учитывая его образование и профиль практики. Брокеры не являются юристами (за редким исключением).
Так чем же этот самый брокер может порадовать продавцов и покупателей квартир? Ответ может показаться неожиданным для обывателя. Основная задача риелтора — убедить своих клиентов в том, что без него (без риелтора) они бессильны и беззащитны на рынке недвижимости. Затем он устанавливает адекватную цену на свои услуги.
(Для такого убеждения используются различные приемы — личное обаяние, сложная юридическая терминология, многочисленные n-ные списки…) . После такого настроя ответственный обработанный клиент начинает крепко задумываться, и его вера в собственные силы вдруг становится «ни квартиры, ни денег».
Эта часть работы брокера считается основной, и от нее во многом зависит его вознаграждение. А как же поиск квартир, ведение документов, договоров, регистрация и т.д.? На самом деле весь этот технический процесс купли-продажи квартир уже давно отработан и перешел на отлаженную колею. Кроме того, в этом процессе компетентные люди могут работать брокерами, а те, кто компетентен, — маклерами.
Правила купли-продажи квартир можно изучить в электронной методичке kvartira-without-agent.ru
. Исследования, выписки, советы, базы данных и другие сервисы для покупки квартиры — здесь.
Что делать, если я продаю свою квартиру и покупаю другую? Как организовать альтернативную сделку — смотрите здесь.
А как же гарантии брокерской конторы, «юридическая чистота» сделки и ответственность брокера? Ведь именно чувство защищенности и уверенности в том, что рынок продает и продает клиенту, заставляет клиента соглашаться на услугу и платить брокеру большие поставки.
Что думает по этому поводу Алексей Комаров, известный петербургский нотариус (выдержка).
… В «сухом остатке» не сложилось судебной практики по разрешению споров между брокерами и их клиентами. Действительно, брокеры и агенты не несут ответственности перед покупателями и продавцами недвижимости за исход сделок.
Как говорится, комментарии излишни.
Заверьте договор купли-продажи квартиры у нотариуса. Кому и зачем это нужно? Об этом — заметка по ссылке.
Так кто же платит маклеру — продавец или покупатель?
Тем, кто решит нанять маклера, следует знать, что на рынке по умолчанию действуют следующие правила Услуги маклера для владельца квартиры (продавца) бесплатны. Потому что здесь агент знает, что его проблемы — это его проблемы, а значит, дорогие объекты уже отданы ему.
Покупатели также должны понимать, что в объявленную стоимость квартиры уже включены все брокерские принадлежности, поэтому им не о чем беспокоиться, ведь им не нужно ничего доплачивать. Казалось бы, всем хорошо, все должны быть довольны!
Однако здесь кроется ловушка! Свободная продажа квартир продавцом» — отличный рекламный ход, который приятно греет уши владельцам недвижимости. Но мало кто задумывается о таком парадоксе — покупатель даже не озвучивает стоимость своих услуг и не берет с него денег, так какой же интерес маклеру работать бесплатно? Покупателю озвучивается только цена квартиры.
Начинается «жонглирование байками» маклера. Он должен умножить цену и организовать перевод денег на сделку, чтобы и продавец, и покупатель получили то, что заказывали, но по возможности одновременно (в идеале — во время самой сделки и под контролем брокера). Почему так происходит?
И чтобы избежать скандала. Ведь по цене квартиры, указанной продавцом, и цене, установленной для покупателя, нетрудно догадаться, что это разные цены. И порой они очень важны. Настолько важны, что если продавец узнает, сколько на самом деле он заплатил за свою квартиру, он может устроить скандал (это «бесплатная услуга для продавца»). Задача брокера — проконтролировать процесс сделки, развести продавца и покупателя квартиры по разным углам и не дать «лишней информации» всплыть на поверхность в самый неподходящий момент.
Думаете, мы преувеличиваем? Вовсе нет! То, что большинство брокеров не так уж и интересуют вопросы клиента, в том числе возможности выиграть всеми способами (включая маскировку под «новые формы» обслуживания), сами брокеры подтверждают в своих откровениях. Например, Сергей Кошков, директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр»:
‘Это не предоставление услуги, это искусство зарабатывать деньги для клиента’ (фрагмент):
‘На рынке появилось очень много новых форм агентств недвижимости. И это, конечно, не модели и не услуги. Это «оси», «потоки», «притоки», «оттоки». Они могут быть очень технологичными. Но это не услуги, которые предоставляют технологии, это технологии, которые делают деньги клиентов. К сожалению».
Справедливости ради стоит отметить, что «плавающие» и скрытые поставки чаще всего используются небольшими агентствами недвижимости и частными брокерами. Более крупные конторы (в больших городах) могут открыто заявлять о количестве запасов, которые они имеют для продажи на своих объектах и для покупки. Традиционно их размер варьируется в пределах 2-4 % от суммы сделки. Например, в Москве размер комиссионного вознаграждения составляет в среднем 150 000 рублей за сделку (данные за 2017-2020 годы). Диапазон этих поставок — от 80 000 рублей (демпинг от небольших агентств), до 300 000 рублей (исключая дорогие элитные).
И помните, что агенты работают на агентства недвижимости. А вместе с этим авантюрные и независимые люди, которые по своей природе не получают постоянную зарплату (или символический минимум) и сознательно идут на это. Основной доход агента — это процент от заключенных им договоров. И это заставляет их избегать и создавать комбинации, чтобы получить как можно больший доход (вполне естественное желание). И именно поэтому существует так много приемов, которые помогают запутать размер предложения, чтобы точная сумма дохода брокера не была известна ни продавцу, ни покупателю, ни даже самому агентству.
Но рассказ об этих приемах — отдельная история из «Секретов агентов по недвижимости».
Поддержка онлайн-семинаров по покупке и продаже квартир.
Вы можете сделать это на нашей странице «Спасибо».
Профессиональная помощь юриста на отечественном рынке необязательна. Специализированные юристы по недвижимости готовы помочь.
Правила подготовки и проведения сделок купли-продажи квартир — интерактивная карта с пошаговыми инструкциями (открывается во всплывающем окне).