В отличие от мнений, насаждаемых в СМИ и Интернете, крупные фирмы получают зарплату на депозит. Получение скрытых комиссий — грех как для частных брокеров, так и для агентств недвижимости.
Когда и как важны «дополнительные доходы» брокеров?
Получить скрытую комиссию гораздо сложнее, когда предлагаются услуги по покупке недвижимости. Однако сегодня, когда продавцы с «живыми» деньгами встречаются крайне редко, бывают случаи, когда брокеры делают «невозможным» отказ от продажи или маклеру отказывают. Более того, продавец или брокер «старого товара» сам предлагает брокеру, сопровождающему покупателя, некую «премию», чтобы «повлиять» на его выбор. Помимо моральных проблем, связанных с подобными «контрактами», существуют и технические трудности. В конечном итоге профессионалу приходится отстаивать интересы покупателя в будущих переговорах об условиях и сделках во время первоначального взноса. при наличии такого «соглашения». Очевидно, что клиенты таких «двойных агентов» склонны договариваться и получать скидки. Да, и в ключевом вопросе сделки интересы покупателя игнорируются в пользу возможности «наживы».
Однако при продаже недвижимости есть и более широкое поле для ценового маневра. А при продаже фронт работ «большой», если на момент покупки и бизнес, и частный брокер имеют примерно равные шансы получить «верхнюю» цену.
Подавляющее большинство объектов сегодня продается по эксклюзивным договорам, которые заключают СЦ, обученные грамотными юристами в серьезных фирмах. А формулировки в них настолько расплывчаты и неоднозначны, что привлечь фирму к ответственности за мошенничество и решение клиента обжаловать в суде очень сложно.
Небольшое лирическое вмешательство.
Однажды автор стал свидетелем небольшого, но очень профессионально выполненного шоу в одном из агентств недвижимости. Начитавшись «страшных историй» в СМИ, я сопровождала пожилую женщину, подругу возле офиса моей мамы. Городской офис.
Сначала в конференц-зале сидела милая девушка, сотрудница компании, и брала документы по квартире «для снятия копий». Копирование происходило до конца переговоров, то есть полтора часа. Сильный ход психологического воздействия — мы уже не получаем документ. Как будто ничего не подписано, заказчик уже сделал первый шаг к «сотрудничеству».
Затем они приносят нам договор, который собираются подписать. Мы не знаем, какая офисная программа стоит у брокера на компьютере, но такого маленького бочонка в настройках мы не нашли. Поэтому для ознакомления пожилым людям был предоставлен небольшой текст на 8-10 страниц.
Но надо отдать должное, брокер попался на «крепкий орешек» — взял очки с рожком и мой знакомый стал внимательно изучать текст. Через некоторое время, видя, что бабушка читает серьезно и обстоятельно, наш брокер был изгнан из зала заседаний. Через минуту он вскочил: «Ой, я принес вам не тот договор!». К тому времени было прочитано три страницы с моими комментариями. Мы снова ждем, нам приносят новый экземпляр договора. Начинаем читать — то же самое! «Нет, это совершенно другой контракт. Различий еще больше!» — пояснил «наш» агент. Еще через 10 минут: «Хотите чашечку чая или кофе?
Дайте мне дочитать этот проклятый контракт! сказала женщина.
Еще через 10 минут: «Ой, босс уже ушел, мы не можем подписать договор! А я уже заказала деньги на рекламу вашей квартиры!» Видя, что этот аргумент нас не зацепил, добрая девушка привела «адвоката». Давайте я вам все объясню!»
Словом, создается обстановка, когда даже опытным людям трудно внимательно читать договоры.
Есть и другая сложность. Человек, который обращается к брокеру за помощью в продаже недвижимости, — дилетант, а как дилетант, если его «помощник» захочет его обмануть, он всегда проиграет. Брокер, который уже знает готовые вопросы, процесс, по которому происходит сделка, видит, где и как можно заработать деньги.
При продаже есть разные возможности.
Можно убедить людей, что цена квартиры значительно ниже рыночной.
Или же, пока квартира продается, эта цена растет (ведь цены вроде бы потихоньку начинают расти).
Ключ к получению скрытых комиссионных — это получение задатка и подписание договора. Называйте его на условиях «аванса» в отсутствие продавца.
Во время демонстрации агент предупреждает продавца и/или самого брокера, что переговоры о цене будут вестись только в стенах агентства, а с продавцом будут молчать. Поверьте, аргумент «закрой рот» закроет вам рот — супруги разводятся, делят деньги, не обязательно должны быть «он» или «она», или не хотят продавать. А если у брокера есть ключи и он показывает пустую квартиру.
А что же продавец? Почему он позволяет себе быть успешным? Во-первых, многие люди, работающие в «стабильных и надежных» конторах, даже не представляют, сколько им приходится платить за эту «стабильность» и «надежность». Или, если обращение происходит при установлении отличного знакомства, они доверяют «рекомендованному» специалисту и его фирме. И здесь у компаний есть важное «преимущество». Надо признать — брать «по верхам» или нет, в принципе, целиком и полностью в ведении специалистов, занимающихся этой сделкой. Во всяком случае, автор лично не слышал о подобных инцидентах и не имеет строгого отношения к тайным поставкам в фирмы.
Еще одна возможность заработать больше денег во время продажи — «подцепить» покупателя. Обновление «неприятных новостей». Еще не видя квартиру, люди только-только созревают для того, чтобы отдать деньги за покупку за 100-200-. тысяч рублей. (Причем такие «подъемы» возможны как в обратном, так и в прямом направлении). Таким образом, это очень неудобно, вы понимаете, но в этом есть и свои плюсы. Как вариант, после просмотра, когда потенциальные покупатели звонят агенту и говорят, что готовы купить лот, они говорят: «Вы знаете, это очень популярный объект. ! Возможно, вы потеряли в цене. Но если вы готовы отдать 100-200. тысяч, я отдам его вам!». Некоторые старшие агенты могут получить «толпу» на роль потенциального покупателя от компании, чтобы покупатель видел — да, действительно есть много людей, которые хотят это увидеть.
Как правило, размер аванса составляет либо умеренные 30-50-100 000 рублей, но «дополнительный аванс», называемый «верхним», гораздо значительнее. Более того, «относительно честная денежная техника» в данном случае заключается в том, что «доплаты» производятся до сделки. А в договоре с покупателем есть условие, что покупатель платит штраф за все уплаченные деньги, если имеет дело с продавцом. И это стоит больших денег для покупателя, чтобы попытаться ‘открыть глаза’ продавцу на то, что происходит.
Таким образом, соглашаясь подписать такой контракт, покупатель как бы вступает в негласный сговор с брокером. Есть воры и есть покупатели краденого.
Понятно, что «возможности» частных маклеров во время продажи гораздо более свободны. Вероятность подписания договора и получения первоначального взноса выше в присутствии владельца, а вся информация, скорее всего, будет озвучена в присутствии продавца.
Делайте все, что нужно, чтобы получить все деньги или не тратьте лишнего.
Доверьте свои меры, акры или деньги специалисту, который вас порекомендовал. Затем желательно поинтересоваться, чем занимается этот человек и что он сделал для ваших друзей и знакомых.
Будьте в курсе рыночных цен как на рынке, так и при продаже вашей недвижимости.
Если у вас есть договор о продаже недвижимости — поинтересуйтесь, какую цену брокер намерен на нее выставить и в какой публикации (такую информацию «нельзя знать», как сказали одному из моих подписчиков в агентстве. Я это знаю — способ, что называется, «из рук в руки» и на условиях «победителя»).
Тут же уточняю, что он напрямую общается с контрагентом по сделке и обсуждает с ним экономические вопросы
В заключение хотелось бы отметить интересную особенность. Поскольку мы говорим о скрытых комитетах, то сразу же начинаем говорить о следующих фактах
a). Бизнес по продаже недвижимости убыточен (как говорил один мой знакомый бухгалтер: рентабельность — это половина дела. При необходимости мы ее выведем. (Инвестор).
(b). Проценты, взимаемые брокерами в России, — самые маленькие в мире. (Возможно, и ответственность за выполняемую работу. Контракты составляются таким образом, что не отражают роль бизнеса в сделке. — (По крайней мере, в таких договорах не просто пытаются отвечать за исполнение в суде в качестве свидетеля в вашу пользу).
Говорят, что брокеры «хорошие». Заканчивается это замечательным менталитетом — если у компаний не будет секретного комитета, они не смогут жить и обанкротятся, клиенты уйдут к частным брокерам, качество обслуживания пострадает, а люди будут страдать. Другими словами, секретный комитет — это фактически забота о клиенте, только так о нем можно позаботиться!
Сколько вы платите комиссионных брокеру по недвижимости?
Стоимость услуг риэлторов зависит от объема услуг, их сложности и времени решения, профессиональной квалификации, дополнительных гарантий и ответственности.
Частные маклеры решают для своих клиентов всевозможные жилищные проблемы. Основная из них — помощь в продаже и/или покупке квартиры.
Их главная задача при продаже квартиры — продать ее быстро и по оптимальной рыночной цене.
Без специальных знаний, навыков и опыта сделать это самостоятельно практически невозможно.
Если речь идет о покупке квартиры, то услуги посредника обычно состоят более чем из 10 пунктов.
Важно, что предыдущие пункты не выполняются качественно, что приводит к увеличению количества продаж по заниженным ценам.
Рассмотрим основные услуги, которые предлагает клиентам хороший профессиональный риелтор (которые должны быть оказией) и какова его оплата.
В результате месяц жизни может быть спасен просто просмотром квартиры, которая не нуждалась в просмотре и не подвергалась риску.
Особенно важно в гипотетических случаях, когда клиент самостоятельно выбирает и авансирует квартиру, заказывает и оплачивает оценочный альбом, а банк или страховая компания отказывают ему в этом. В итоге потеря времени и денег — от 5 000 рублей за оценочный альбом до суммы аванса, если его не опровергли или не предоставили подробную информацию о таком риске.
Это третий документ после расписки и зарегистрированного договора купли-продажи, после которого с продавца, как говорится, «гладки взятки».
Это лишь несколько основных услуг. Более подробные направления обслуживания зависят от каждого конкретного случая.
Предложение профессиональных риелторов в Москве составляет в среднем 3% при продаже, но более 150-190 000 рублей.
При покупках до 150-250 000 рублей.
При альтернативных сделках (продажа + рынок) от 250 000 рублей.
Квартиры от производителей или брокеров: более выгодные условия
Приобретая квартиру в новостройке, многие сталкиваются с вопросом, куда лучше обратиться — к производителю или в агентство недвижимости напрямую. Каждый способ покупки предполагает различные формы взаимодействия и имеет свои преимущества и недостатки. Работая напрямую с подрядчиком или с помощью брокера, покупатели обращаются в девелоперские и риэлторские агентства, чтобы знать, в чем их преимущества и недостатки. Чем же отличаются покупатели, работающие с тем или иным объектом при покупке нового жилья?
Эксперты в этой статье включают.
Разница в цене
Как правило, подрядчики и брокеры продают квартиры в новостройках на одних и тех же условиях, на основании единого прайс-листа, утвержденного подрядчиком. Комиссию маклеру за реализацию проекта выплачивает сам подрядчик. Размер определяется в индивидуальном порядке и зависит от сложности проекта и конъюнктуры рынка, поясняет администратор Мария Литинецкая. Директор компании «Метриум». По ее словам, подрядчик включает комиссию в смету и распределяет ее поровну на все участки. Это означает, что услуги агентства уже включены в стоимость предложения, независимо от того, покупает ли клиент квартиру напрямую или через посредника.
Застройщик «Эталон» гарантирует, что конечная стоимость и текущая скидка будут одинаковыми, независимо от того, был ли товар куплен напрямую у продавца или сделка состоялась через посредника. В любом случае скидка обычно согласовывается с производителем, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
В то же время, по мнению Константина Чуленева, директора по продажам девелопера Ingrad Group, разница в цене может быть обусловлена дисконтной политикой. Даже если проект успешно продается, брокеры не готовы предлагать скидки. Более того, всегда есть тенденция искусственного повышения цен. С другой стороны, если проект продается по более низкой цене, брокер всегда будет стараться заключить сделку по сниженной цене. Разница между контрагентами в данном случае проявляется в основном в промо-акциях и программах поддержки банков-партнеров, которые редко приводят к немедленным скидкам», — говорит эксперт.